Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier ?
L’impôt sur le gain immobilier, aussi appelé impôt sur le bénéfice immobilier, est prélevé sur le profit réalisé lors de la vente d’un bien immobilier à un prix supérieur à celui de son achat. Les biens concernés incluent appartements, PPE, villas, maisons, terrains, chalets, etc.
Quand faut-il s’acquitter de l’impôt sur le gain immobilier ?
Cet impôt est dû lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, qui retient généralement 5% de la valeur de la transaction. Cette somme est utilisée pour payer l’impôt exact calculé par l’administration fiscale, le solde étant restitué au vendeur.
L’impôt est applicable à tout transfert de propriété. Certaines situations spécifiques considérées comme des aliénations incluent :
- Passage de la fortune privée à la fortune commerciale
- Cession du droit d’acquérir l’immeuble
- Transfert d’actions ou parts de sociétés immobilières
- Expropriation
- Constitution d’une servitude de droit privé
De manière générale, tout acte transférant à un tiers le pouvoir de disposition réel d’un immeuble est considéré comme une aliénation, entraînant l’obligation de payer cet impôt.
Calcul de l’impôt sur le gain immobilier
L’impôt sur le gain immobilier se calcule ainsi :
Impôt sur le gain immobilier = (Prix de vente – prix d’acquisition – frais d’achat – total des impenses) x barème de l’impôt
Quatre moyens de réduire le montant de votre impôt sur le gain immobilier
- Réduire le prix de vente : Bien que cette méthode soit rarement utilisée, elle réduit le gain imposable.
- Prix d’acquisition : Le prix d’achat initial peut être ajusté par la valeur fiscale, si notifiée après l’acquisition, en vigueur depuis au moins 10 ans, et si le contribuable n’est pas exonéré d’impôt sur le revenu et le bénéfice.
- Frais d’achat du bien : Les frais déductibles comprennent :
- Commission de courtage
- Frais d’annonce
- Frais de notaire
- Droits de mutation
- Émoluments et frais d’actes
- Frais du registre foncier
- Frais de constitution de cédules hypothécaires
- Impenses : Ces dépenses incluent :
- Travaux apportant une plus-value au bien (ex. panneaux solaires, rénovations)
- Travaux d’utilité publique à la charge du propriétaire
- Acquisitions et rachats de servitudes
- Frais liés à la vente (ex. pénalités de remboursement hypothécaire)
Comment obtenir le taux d’imposition le plus bas possible ?
Le taux d’imposition diminue avec la durée de détention du bien. Plus la période est longue, plus le taux est bas. Les années d’occupation comptent double, sous réserve de preuve. Voici le barème pour le canton de Vaud :
| Durée de détention | Taux d’imposition |
|---|---|
| Moins d’un an | 30% |
| 1 à 2 ans | 27% |
| 2 à 3 ans | 24% |
| 3 à 4 ans | 22% |
| 4 à 5 ans | 20% |
| 5 à 6 ans | 18% |
| 6 à 7 ans | 17% |
| 7 à 8 ans | 16% |
| 8 à 10 ans | 15% |
| 10 à 12 ans | 14% |
| 12 à 14 ans | 13% |
| 14 à 16 ans | 12% |
| 16 à 18 ans | 11% |
| 18 à 20 ans | 10% |
| 20 à 22 ans | 9% |
| 22 à 24 ans | 8% |
| Plus de 24 ans | 7% |
Éviter de payer l’impôt sur le gain immobilier
Exemption totale :
Vous pouvez être exempté si :
- L’aliénateur est une entité publique
- Les gains annuels totaux sont inférieurs à CHF 5’000.-
Report d’imposition :
Si le gain est réinvesti dans une nouvelle résidence principale en Suisse dans un délai de 1 à 2 ans, l’imposition peut être reportée.
Scénario A : Réinvestissement complet
- Gain immobilier : CHF 200’000.-
- Taux d’imposition : 10%
- Impôt dû : CHF 20’000.-
- Rachat d’un bien à CHF 1’000’000.- avec CHF 200’000.- de fonds propres
- L’impôt est reporté intégralement car 100% du gain est réinvesti.
Scénario B : Réinvestissement partiel
- Gain immobilier : CHF 300’000.-
- Taux d’imposition : 10%
- Impôt dû : CHF 30’000.-
- Rachat d’un bien à CHF 1’000’000.- avec CHF 200’000.- de fonds propres
- L’impôt est dû sur les CHF 100’000.- non réinvestis.
Notre conclusion au sujet de l’impôt sur le gain immobilier
Comprendre et calculer l’impôt sur le gain immobilier permet d’identifier des opportunités d’économies fiscales. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question concernant votre projet immobilier. Nous serons ravis de vous accompagner pour défendre vos intérêts.
